La vivienda en Andalucía no es cara: es que no la hay. Mas de un tercio son impuestos
Llevo casi treinta años fabricando en 10 países y vendiendo producto en 60 países, y hay una ley que no falla en ningún mercado del mundo: cuando hay cien personas para diez unidades, el precio sube. En una empresa a eso lo llamamos rotura de stock, y a nadie se le ocurre arreglarlo prohibiendo que suba el precio. Se arregla produciendo más y produciéndolo más rápido. En Andalucía llevamos años haciendo lo contrario y luego nos sorprende que el mercado se comporte como se comporta cualquier mercado.
Un piso de 80 metros en Málaga capital, por ejemplo, cuesta hoy alrededor de 1.320 euros de alquiler al mes. El salario medio de un joven en España ronda los 1.191. No hace falta un máster en finanzas para ver el problema: las cuentas no salen. Y no es que fallen por poco. Es que fallen por completo.
Se ha instalado la idea de que la vivienda está cara por culpa de alguien. Del turista. Del fondo extranjero. Del casero. Del vecino que puso su piso en una plataforma. Es un diagnóstico cómodo, porque permite señalar y no hacer nada.
La vivienda es el problema que más preocupa a los andaluces. En nuestra tierra, apenas uno de cada seis jóvenes de entre 16 y 29 años ha conseguido irse de casa de sus padres. En Jaén, solo el 12,9% se emancipa antes de los 30. Ahí no hay ideología. Hay aritmética.
Y aquí llega el dato que casi nunca aparece en el debate, quizá porque incomoda a quien lo tendría que explicar: más del 33% del precio de una vivienda nueva en España son impuestos, tasas y cargas públicas. No lo digo yo: lo dice un informe de EY publicado este mismo año. Sobre una vivienda de 300.000 euros son más de 78.000 euros de factura fiscal acumulada, desde que se compra el suelo hasta que se firma la escritura.
Conviene ver de dónde sale, porque el ciudadano solo percibe la mitad. De cada 100.000 euros de precio final, unos 18.400 los ha ido soportando antes el promotor —ITP del suelo, plusvalía municipal, impuesto de construcciones, tasas de licencia, Sociedades— y todo eso, naturalmente, va dentro del precio que usted paga. Los otros 13.750 los pone el comprador de su bolsillo el día de la firma, en IVA y Actos Jurídicos Documentados. Y aquí un matiz que nos toca: en Andalucía el AJD es del 1,2%, casi el doble que en Madrid; en segunda mano, el ITP andaluz es del 7%.
Encima de eso, lo que no es impuesto, pero también es papel: notaría, registro, gestoría y tasación se comen entre 1.500 y 2.500 euros más. Y antes, para que esa casa exista, alguien ha pagado proyecto de arquitecto, aparejador, estudio geotécnico, topógrafo, dirección de obra, estudio de seguridad y seguro decenal, honorarios que además tributan a su vez al 21% de IVA.
Y esto es solo hasta que le dan las llaves. Porque a partir de ahí se empieza a pagar por el hecho de ser propietario. Por ejemplo, el IBI está en el 0,451% del valor catastral (Málaga): para esa vivienda son del orden de 700 euros al año. Súmale la nueva tasa de basuras, que entra en vigor este verano y que no es un capricho municipal sino una obligación europea: unos 129 euros de media por hogar, 156 con su 21% de IVA. Casi 900 euros anuales por tener una casa.
Así que hagamos la cuenta entera, y la hago a la vista de todos para que nadie me acuse de inflarla. Vivienda nueva de 300.000 euros en Málaga: unos 46.000 euros de impuestos que ya venían metidos dentro del precio, 33.600 que pone el comprador de su bolsillo en IVA y AJD el día de la firma, y otros 26.000 largos en IBI y basuras a lo largo de los treinta años de la hipoteca, a precios de hoy y sin contar subidas. Más de 105.000 euros. Uno de cada tres euros que esa familia va a dedicar a su casa no es su casa: es recaudación. Y el día que la venda, todavía le esperan la plusvalía municipal y el IRPF de la ganancia.
Conviene recordar además de dónde sale ese dinero: de una nómina que ya pagó IRPF y Seguridad Social antes de llegar a la cuenta corriente. No es el primer impuesto sobre ese euro. Es el tercero.
Tres palancas, y ninguna es un titular
[1] El reloj: Cada mes de retraso administrativo es dinero que acaba pagando el que compra o el que alquila, no el que promueve. No puede ser que haya 2 años de licencia, 2 de construcción, uno de entrega. ¿Quién invierte a 6 años? La solución existe y funciona en media Europa: declaración responsable para empezar y una inspección seria después. Confiar primero y comprobar luego, en lugar de desconfiar durante tres años y no comprobar nunca. Copia lo que funciona fuera y mejóralo. No hay que inventar nada.
[2] El mapa: El problema no es solo que la vivienda sea cara: es que no estamos dando alternativas. Si una familia puede estar a veinte o treinta minutos del centro con un transporte decente, tiene opciones. Si tarda hora y media y solo puede hacerlo en coche, no tiene ninguna. Sale más barato, y se hace antes, construir movilidad metropolitana que meter cien mil personas más dentro de la almendra de una capital.
[3] La Confianza: Hay decenas de miles de pisos vacíos en Andalucía cuyo dueño no los alquila por miedo. Miedo a no recuperarlos (OKUPACION). Podemos discutirlo todo lo que queramos, pero mientras un propietario piense que puede tardar dos años en volver a entrar en su casa, ese piso no sale al mercado. Y cada piso que no sale empuja el precio de los que sí salen.
Hace años me sentaron en un plató de televisión y me pidieron que defendiera a unos okupas para animar el debate. Me negué, y no me volvieron a llamar. No tengo nada contra nadie por su situación, y he pasado hambre suficiente como para no dar lecciones a quien lo está pasando mal. Pero sin seguridad jurídica no hay oferta, y sin oferta no hay vivienda asequible para nadie, tampoco para los más vulnerables.
Hay que reconocer lo que se mueve. La Junta aprobó un decreto de choque para permitir 20.000 viviendas protegidas en cinco años, con bolsa de suelo, más densidad en las parcelas destinadas a VPO y promociones dentro de la Unidad Aceleradora de Proyectos. La dirección es la correcta. Pero seamos honestos con los números: son 4.000 viviendas al año para una comunidad de más de ocho millones y medio de personas, y buena parte de esas medidas dependen de que cada ayuntamiento decida acogerse. Esa distancia entre el papel y la obra es exactamente el problema. No nos faltan planes: nos falta ejecución y nos falta velocidad.
Esto no es un problema social. Es un problema económico
Que me perdonen, pero lo diré como lo pienso. Una generación que no puede emanciparse hasta los treinta es una generación que no monta empresas, que no contrata, que no tiene hijos y que no consume. Todo eso se paga después, y se paga entre todos. La vivienda no es un asunto de política social: es el principal freno al crecimiento económico de esta tierra en los próximos veinte años.
Yo me arruiné dos veces y llegué a pedir cheques de comida. Sé lo que es hacer números en una mesa de cocina y que no salgan. Y aprendí que cuando algo no funciona, no se arregla buscando un culpable: se arregla cambiando el proceso. Los precios no se bajan por decreto: se bajan con oferta. Que el suelo sin conexión no es suelo. Que uno de cada tres euros que una familia dedica a su casa no es su casa. Y que la burocracia también tiene un precio, solo que no lo paga quien la firma.
