Cuando alquilar da miedo y, aun así, hay que ser valiente

También debemos reconocer que los gobiernos han influido en este escenario. El Estado modifica los contratos; las comunidades autónomas deciden si aplican zonas tensionadas (medida que deseaba aplicar yo mismo en Madrid y no pude); y los ayuntamientos determinan dónde y cuánto se construye. Ninguna medida aislada resolverá el problema.

Hace falta coordinación entre administraciones, objetivos medibles y revisión con transparencia y datos públicos disponibles. Si una política reduce la oferta o no mejora el acceso, debe corregirse, aunque su intención fuera proteger a quienes más lo necesitan.

Sólo cuando protege a los lados de una misma conversación, ahí es cuando se genera la confianza, y ambas partes se encuentran.

La intervención pública puede ser necesaria. La vivienda no es un bien cualquiera: es el lugar donde se construye un proyecto de vida. Pero cualquier norma, venga del Gobierno central, de una comunidad autónoma o de un ayuntamiento, influye en las decisiones de propietarios e inquilinos. Por eso debemos juzgar las políticas por sus resultados, no únicamente por sus intenciones, intenciones se las lleva el viento.

Las cifras muestran la dimensión del problema. Según los anuncios publicados en Idealista, la oferta de alquiler en España cayeron en 2025 a cerca del 50% respecto del 2018, casi a la mitad. Y por teoría (y práctica), cae la oferta, entre mayo de 2023 y abril de 2025, el precio medio anunciado subió un 24%.

En Andalucía, el debate sobre las zonas tensionadas enfrenta a quienes piden aplicar los límites de la Ley estatal de Vivienda con quienes temen que la regulación reduzca todavía más la oferta, intervención sí, pero no en un único sentido, sino en pro de todos los actuantes. Este otoño, el Gobierno ha vuelto a intervenir mediante medidas sobre prórrogas de contratos y actualización de rentas. Las reglas deben ser claras, previsibles y evaluadas antes de extenderlas.

La escasez explica parte de los precios, pero no convierte cualquier renta en razonable. La oferta y la demanda describen cómo se forman los precios; no deciden por sí solas qué nivel resulta socialmente aceptable, y los niveles actuales, hay que decirlo claro, NO lo son. Cuando alquilar obliga a una familia a renunciar al ahorro, a vivir lejos del trabajo o a compartir una casa sin quererlo, no basta con decir que "el mercado manda", pues si manda, tendrá que dejar de mandar, pero con medidas incentivadoras para propietarios, seguridad e incentivos fiscales, e inquilinos, seguridad e incentivos fiscales.

Anda qué casualidad, ¿y si ambas partes estuvieran reclamando lo mismo? Tampoco sirve presentar a todos los propietarios como especuladores ni a todos los inquilinos como un riesgo. La mayoría de las viviendas alquiladas pertenecen a particulares. Muchos arrendadores buscan una renta estable, pero temen impagos, daños, cambios normativos o procesos largos para recuperar su vivienda. Muchos inquilinos quieren cumplir, pero afrontan precios, fianzas y requisitos que hacen casi imposible acceder a un contrato.

Propongo avales públicos o mixto de impago y daños, mecanismos los hay. A cambio, el propietario que mantenga un alquiler estable a un precio razonable podría recibir incentivos fiscales o una garantía reforzada. Ante un incumplimiento, debe existir un procedimiento ágil y proporcionado; cuando haya vulnerabilidad acreditada, la Administración debe ofrecer una alternativa habitacional efectiva, SÍ, que proteja al inquilino y libere al propietario. Proteger a una familia vulnerable no puede significar trasladar indefinidamente todo el coste a un arrendador particular.

Para los inquilinos, hacen falta ayudas temporales ligadas a sus ingresos y al precio de la zona, avales para jóvenes y familias solventes que no dispongan de ahorros suficientes, más vivienda pública (más oferta, parece que aún no hemos perdido el miedo del 2007, a construir) y contratos transparentes. También conviene crear servicios de mediación accesibles para resolver conflictos antes de que terminen en los tribunales, pero con indicadores claros, resolución máxima en 3 meses. Estas medidas deben dirigirse a quien las necesita, que no las necesita sólo el inquilino, sino también el propietario, y acompañarse de más vivienda, porque una ayuda que aumenta la capacidad de pago sin ampliar la oferta puede acabar presionando los precios.

La respuesta de fondo exige construir y rehabilitar más viviendas, movilizar suelo, reducir trabas administrativas y aumentar el parque público de alquiler. NO, no estamos en 2007, perdamos el miedo, disparar la oferta hasta alcanzar la demanda.

El objetivo no puede ser enfrentar a quien tiene una vivienda con quien necesita un hogar, sino el darles encuentro. No hay inquilino más tranquilo que con un propietario tranquilo, y viceversa.

Necesitamos que más viviendas salgan al alquiler y que hacerlo no dependa de asumir un riesgo desproporcionado, riesgo sí, pero cierto. Necesitamos también que las rentas permitan vivir con dignidad y guarden relación con los ingresos de quienes las pagan.

Cuando alquilar da miedo, regular sin medir las consecuencias puede aumentar ese miedo. Pero dejar que la situación se deteriore tampoco es una opción. Hay que intervenir con equilibrio: proteger al inquilino, dar seguridad al propietario, incentivar el alquiler estable y aumentar la oferta.

Ser valiente es reconocer que no existe una solución sencilla y sostener políticas que funcionen para ambas partes.